Как устроена долгосрочная аренда
Долгосрочная аренда с юридической точки зрения предполагает, что арендатор будет жить в квартире от одного года до пяти лет. Договор между арендатором и собственником надо регистрировать в Росреестре, причём обе стороны получают особые права и определённые обязанности.
Так, если собственник решит повысить цену, а арендатор на это не согласен, то по закону собственник не сможет расторгнуть договор и заселить новых арендаторов сразу: ему придётся подождать год. А ещё одна сторона договора найма обязана уведомлять о грядущем расторжении договора другую сторону за три месяца.
Но чаще всего под долгосрочной подразумевается аренда дольше 3–4 месяцев. В большинстве случаев договор заключается на 11 месяцев — тогда его не надо регистрировать в Росреестре. При этом арендатор может снимать квартиру хоть 10 лет подряд — просто каждый год договор продлевается ещё на 11 месяцев.
Обычно квартиры, предназначенные для долгосрочной аренды, оборудованы техникой, в них есть мебель. Но нет бытовых излишеств, вроде геля для душа или шампуня, постельного белья, кофе, чая и прочего. Считается, что у заезжающих на длительный срок арендаторов есть всё своё.
С арендаторами заключается подробный договор. В нём прописывается и возможность ремонта, и как часто хозяин квартиры может приходить с проверками, и условия досрочного расторжения, и многое другое.
Кроме подробного договора, долгосрочная аренда предполагает составление описи имущества, подписание акта приёма-передачи, а также залог, который арендатор оставляет собственнику — обычно он равен месячной арендной ставке. После подписания акта приёма-передачи ответственность за содержание квартиры переходит арендатору.
Плюсы и минусы долгосрочной аренды для собственника
Плюсы
+ Стабильный доход — раз в месяц вы получаете заранее известную сумму.
+ Минимальные усилия — вы лишь изредка наведываетесь с проверкой и иногда участвуете в решении мелких бытовых вопросов — например, если сломалась стиральная машина или надо вызвать сантехника.
+ Долгосрочный арендатор относится к имуществу бережнее, ведь он живёт в квартире на постоянной основе, а не несколько дней.
+ Коммуналку частично или полностью оплачивает арендатор.
Минусы
– Доход ниже, чем от посуточной аренды, — при условии, что посуточная квартира сдаётся на полный или почти полный месяц.
– Меньше шансов часто проверять квартиру: не стоит постоянно беспокоить жильцов. Да и в их отсутствие заходить, скорее всего, не получится — обычно этот пункт прописывается в договоре: арендаторы соглашаются на проверку только в их присутствии.
– Более долгий процесс сдачи: придётся проводить просмотры.
– Больше бумажной работы — не исключено, что арендатор попросит о временной регистрации.
Как устроена посуточная аренда
Посуточная аренда — аренда, когда квартира сдаётся на срок от одного дня до нескольких недель. Механизм заселения, выселения и проживания максимально приближен к гостиничному сервису.
При сдаче квартиры посуточно собственник обычно максимально обустраивает быт арендаторов — их чаще называют гостями. На кухне, скорее всего, будут чай, кофе, специи, масло и полный комплект посуды; в ванной — комплект косметики и, возможно, халаты с тапочками, а кровать будет заправлена чистым постельным бельём. Часто в таких квартирах есть настольные игры, путеводители по городу и реклама сервисов доставки еды.
В случае с посуточной арендой гости не оплачивают ни общие ЖКУ, ни счётчики, ни интернет — все эти траты ложатся на плечи собственника. А ещё они не платят залог в размере месячной ставки — чаще всего в залог собственник берёт около 5 тыс. рублей.
Заселиться и выехать арендаторы могут самостоятельно: квартиры чаще всего оснащены специальными кодовыми замками, так что передача ключей из рук в руки не нужна.
Плюсы и минусы посуточной аренды для собственника
Плюсы
+ При условии, что бронируется большая часть месяца, прибыль собственника выше, чем в случае долгосрочной аренды.
+ Арендаторы менее требовательны, ведь они снимают квартиру ненадолго.
+ Проверять состояние квартиры можно часто: квартира свободна раз в несколько дней, так что хозяйские визиты не надо согласовывать.
+ Квартира быстрее сдаётся, так как нет опции предварительных просмотров.
+ Надо оформлять меньше документов.
+ Можно оперативно сменить цену в зависимости от спроса, не привязываясь к условиям договора и не выжидая оговорённый договором срок.
Минусы
– Надо постоянно, иногда ежедневно, идеально убираться, стирать и гладить постельное белье, пополнять запасы бытовой химии и продуктов.
– Высокая зависимость от отзывов гостей: если отзывы плохие, квартиру будут реже бронировать.
– Нестабильный спрос: в зависимости от самых разных факторов, включая погоду. Квартиру могут арендовать всего на 3 ночи в месяц — хорошо, если окупятся хотя бы ЖКУ.
– Придётся быть круглосуточно на связи: у гостей будут возникать срочные вопросы.
– Вероятность дополнительных расходов на управляющего и уборщицу — придётся оплачивать их услуги, чтобы уменьшить свою нагрузку.
– Более быстрый, чем при долгосрочной аренде, износ квартиры: в посуточной аренде гости редко берегут имущество.