Как заработать на московской недвижимости в 2023 году

За год в Москве ввели в эксплуатацию 6 млн квадратных метров жилья, а построили 12 млн. Это рекорд, который застройщики готовы повторить. Что бы ни происходило в России, столица расширяется, обрастает домами, станциями метро и новой плиткой благоустройством. Почему Москву так любят инвесторы, как правильно вкладываться в столичную недвижимость и стоит ли это делать в 2023-м, объясняет Финтолк.

Москва: инвестировать или нет

Жилье в Москве дорогое — и не только по меркам России. разговоры о том, что рынок перегрет, пузырь столичной недвижимости скоро лопнет, покупать не выгодно, ни к чему не приводят. Рынок продолжает расти, а инвесторы — зарабатывать. Люди из глубинки переезжают в Москву на поиски лучшей доли. Только здесь станции подземки запускаются пачками, строятся больницы, детские сады и дороги, облагораживаются парки, а заветная московская прописка дает в том числе денежные бонусы. К тому же, с учетом курса доллара, инвестиции в зарубежную недвижимость становятся менее привлекательными.

Тем не менее риски есть. В прошлом году из России и даже Москвы активно уезжали. Но спрос на жилье, как ни в чем не бывало, растет. «Циан.Аналитика» фиксирует активность на рынке первичной и готовой недвижимости.

Недвижимость остается надежным средством вложения капитала, если у вас есть подходящая сумма. Даже с учетом ипотеки, так как ее частично гасит инфляция.

Осталось выбрать тот тип недвижимости, в том районе и с подходящей стратегией инвестирования. С последним пунктов стоит определиться в первую очередь. Вы готовы подождать и заработать сразу крупную сумму денег, вложившись в новостройку? Или вам больше подойдет ежемесячный доход от сдачи уже готовой квартиры в аренду?

Первичка: заработать на продаже

Сколько нужно денег

Недвижимость в новостройке покупают, чтобы выгодно перепродать, и очень часто инвесторы используют полученный капитал для следующего вложения. На этапе котлована будущее жилье в среднем стоит от 12 млн рублей, один квадратный метр московской недвижимости в новостройке стоит 292 000 рублей. Вот цены на некоторые реальные объекты:

За год квартиры выросли в цене на 5,5 %, а лидерами роста стоимости стали бюджетные варианты. Самые дешевые студии продаются менее чем за 4 млн рублей, но предложений таких мало. Адекватная цена для студии приближается к 8 млн рублей. Понятно, что полноценные квартиры стоят больше.

Дороже всего жилье в Западном административном округе — 336 000 рублей за квадрат. Самые низкие цены — в Юго-Западном и Зеленоградском округах, по 253 000 и 221 000 рублей.

Но иметь всю эту гигантскую сумму при себе наличными необязательно. Инвесторы пользуются ипотечными программами. Фишка последних двух лет — траншевая ипотека, с помощью которой можно заплатить по кредиту до перепродажи символические сто рублей.

Максим Юсов, руководитель агентства Maxima:

— Задумываться о покупке недвижимости можно, если есть накопления для первоначального взноса, от 1 млн рублей. Вложения окупятся через год-два. У некоторых застройщиков есть уникальные ипотечные программы, например ипотека траншами. Вы вносите первоначальный взнос в размере 15 %, до сдачи дома выплачиваете по 1 рублю каждый месяц, а уже после сдачи дома начинаете платить по обычной ставке в размере 7,7 %. То есть два года можно ни о чем не думать, а потом недвижимость вырастет в цене, ее можно будет перепродать. Либо сдать в аренду, и тогда арендаторы будут полностью погашать всю вашу сумму по ипотеке.

Срок окупаемости у первичной недвижимости более короткий, чем у вторички. В среднем, к моменту сдачи дома цена квартир вырастает на 20-30 %. За последние пять лет цены на новостройки в Москве выросли на 80 %.

Когда покупать

Принцип по сути простой: чем более ранний срок покупки, тем большая будет разница в цене к моменту ввода к эксплуатацию. Для инвесторов классика — покупка на этапе котлована, а для Москвы нормальная ситуация, когда в день старта продаж в офисе очередь на несколько часов. Самые интересные предложения разбирают сразу. Поэтому мониторьте рынок, узнавайте дату старта продаж и приходите побыстрее. Важная оговорка — зачастую в ЖК на продажу выводятся не все квартиры сразу, а порционно. Дешевле всего бывают именно первые, но там и риски выше. Спустя время, когда часть домов уже несколько отстроена, запускают новые продажи — осторожные инвесторы к тому моменту могут оценить, как застройщик выполняет свои обещания.

Возможна ситуация, что в день старта продаж вы в очереди будете первым, а самые интересные квартиры уже выкуплены. Они достались тем, кто решился на договор бронирования: квартира резервируется, фиксируется цена, вносится залог, который потом учитывается при заключении договора ДДУ. Обычно если покупатель на сделку не вышел, то залог не возвращается.

Если к старту продаж не успели, подождите их финала. Порой застройщики делают скидки на квартиры, когда остается несколько нераспроданных вариантов.

Когда продавать

Продавать жилье можно на разных стадиях:

• До того, как дом сдан в эксплуатацию, по переуступке. Вариант подходит, если недвижимость уже выросла в цене. Но придется конкурировать с ценой застройщика (если остались нераспроданные варианты). Закладывайте в стоимость дисконт из-за переуступки, людям комфортнее взять квартиру у застройщика, чем связаться с физлицом, тем более что застройщик обычно предлагает интересные варианты по ипотеке. Если ваша ипотека не выплачена, это будет дополнительным обременением.
• Сразу после того, как дом ввели в эксплуатацию. Можно продавать как есть или сделать ремонт (не дизайнерский, а универсальный), чтобы новые владельцы могли сразу въехать и жить. Придется платить налог с продажи, так как квартира не была в пользовании более пяти лет. Но если вы считаете, что цена на пике, это может быть выгодным.
• После ввода в эксплуатацию сдавать и ждать лучшую цену на продажу. В этом случае придется сделать ремонт и разобраться в нюансах арендного бизнеса. Не ждите высоких платежей, скорее всего, вы будете не единственный, кто решил сдать свои квадратные метры в новостройке. Из плюсов — арендаторы могут закрыть ипотеку, через пять лет не надо будет платить налог и можно спокойно ждать, пока цена на объект вырастет, попутно получая ежемесячный доход. Если сразу планируете такой вариант, выгоднее брать квартиру с ремонтом, он войдет в цену ипотеки.

Как искать

Москва — огромный город, здесь ежегодно вводится в эксплуатацию миллионы квадратных метров жилья. Работают несколько десятков застройщиков, сдаются студии компактные и большие, микрооднушки и однокомнатные с большой площадью, квартиры с количеством комнат от четырех, двухуровневые квартиры, квартиры свободной планировки, с чистовой и черновой отделкой. Дома строят высотные, низкие, рядом с метро и там, где метро еще нет, с парковой зоной внутри и вырубкой парков под застройку, открытыми и закрытыми дворами, рядом со школами и на пустырях… В общем, мягко скажем, есть из чего выбрать. Как не прогадать и взять именно ту недвижимость, которая точно вырастет в цене? Во многом это зависит от ваших целей и сроков инвестирования.

Определитесь с районом

Последние годы популярным становится север Москвы — в САО строятся премиальные ЖК, там есть центры деловой активности, крупные транспортные магистрали, которые реконструировали, что немного разгрузило дороги. Ценник соответствующий. На юго-западе Москвы у ряда проектов в пешей доступности метро нет, но высока вероятность, что появится. Сейчас в этих зонах жилье дешевле, будет метро — цена пойдет вверх. Новая Москва пока менее интересует покупателей, чем недвижимость в старых границах — но город расширяется постоянно, вероятно, люди привыкнут к этим районам, когда нерезиновая растянется еще дальше.

Выберете инфраструктуру

Присмотрись к конкретной локации. Что там есть из объектов социально-культурной сферы? Детсады, школы, поликлиники — если они есть, почитайте форумы, хватает ли места, сотрудников? Если ничего нет, но власти построят, то цена точно вырастет. Если обещает застройщик, проверьте другие его объекты, держит ли он слово? Заодно почитайте на форумах комментарии по его уже сданным объектам. Обещал квартиры с видом на парк, но они получились с видом на чужие окна? Вероятно, история повторится. На форумах же расскажут о реальной транспортной доступности.

В целом обычно бывает так: если рядом есть все, то это плюс и к цене покупки, и к цене продажи. Если нет ничего, но вы уверены, что появится, то при низкой цене покупки у вас будет хорошая цена продажи. Плохо, если что-то есть, этого не хватает, люди давно жалуются, но ничего не меняется, несмотря на новые стройки.

Проверьте застройщика

Это его первый объект или есть опыт? Хорошо, если компания на рынке давно и уже строила объекты такого же класса. Если есть возможность, воспользуйтесь сервисами проверки контрагентов, посмотрите, успешен ли бизнес последние годы. И снова форумы и соцсети вам в помощь: если были задержки по срокам сдачи или люди на приемке обнаружили серьезные недоделки, об этом обязательно напишут. Почитайте новости, о каких проблемах компании писали в СМИ? Еще можно поискать застройщика в картотеке Арбитражного суда, посмотреть, кто и из-за чего обращался в суд.

Подумайте, кто будет вашим покупателем

…и зачем ему жить именно здесь. Студии и маленькие однушки популярны у студентов, несемейной молодежи. Они хотят жить поближе к метро и не переживают из-за шума на проходных улицах. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры среднего размера берут семьи с детьми. Метро им тоже нужно, но важнее тишина, а еще — простой и доступный маршрут к детсадам и школам. В евродвушке большой площади, скорее всего, будет жить обеспеченная семья без детей. Они не обойдутся без паркинга. Промзона под боком не нравится никому, но на нее скорее согласится вчерашний студент, чем состоявшийся бизнесмен. Заплатят соответственно.

Лично осмотрите место

…где находится или будет строится дом. Покупка квартиры удаленно это вариант для опытных инвесторов, у которых уже есть «чуйка» на объекты. Ну или для тех, кто покупает, полностью доверившись агентству. «Примерьте» будущую недвижимость на себя. Даже если вы покупаете квартиру ради перепродажи — покупатель-то планирует там жить. Придите на место, оглядитесь, подумайте, насколько здесь комфортно. А заодно поговорите с теми, кто живет по-соседству, пусть расскажут о реальных проблемах района.

Вторичка: заработать на аренде

Сколько нужно денег

Второй вариант инвестиций — купить квартиру на вторичном рынке и сдавать ее в аренду. Вторичным рынком считается любая квартира, на которую оформлено право собственности, даже если в ней еще никто не жил. Их покупают по договору купли-продажи, владельцем может быть человек, компания или муниципалитет. Это может быть как квартира в недавно сданном доме, так и жилье в хрущевке.

По итогам июля за год квартиры на вторичном рынке очень сильно подорожали, на 20 %. Квартиры в среднем стоят почти 15 млн рублей. А вот цена за квадратный метр слегка упала, на два процента. Средняя стоимость — 261 000 рублей. Цены на реальные объекты, которые продаются прямо сейчас:

Для того, чтобы купить квартиру, нужно иметь на руках 10-20 % от стоимости жилья, 1,5-2,5 млн рублей как самый минимум. Стоит учитывать, что чаще всего ипотека на вторичке дороже. Государство раздает льготную ипотеку, поддерживая застройщиков, плюс застройщики и банки в своих партнерских программах также снижают ставки. Часто стараются сделать так, чтоб платеж по кредиту был не больше, чем арендная плата. Если вы предполагаете гасить ипотеку деньгами квартирантов, отложите сумму аренды за 3-4 месяца, чтобы простой не нанес ущерба финансовому положению.

Окупаемость квартир с помощью аренды — в среднем около 20 лет. Такой способ вложения денег подойдет тем, кто готов ждать (например, хочет обеспечить себе пенсию в глубинке за счет московской квартиры) и тем, у кого на руках уже есть необходимая сумма, деньги арендаторов будут уходить сразу инвестору, а не в банк.

Что покупать

Если ваша стратегия — получение ежемесячного стабильного дохода от сдачи квартиры в аренду, то ключевыми факторами будут расположение недвижимости и количество комнат в квартире. При продаже значима площадь жилья, но арендаторам не так важно количество квадратных метров, как их компоновка.

Для последующей сдачи в аренду лучше рассматривать малоформатные лоты – от студий до небольших евродвушек (площадью 45-47 квадратных метров), с отделкой. На втором месте после цены находится близость к метро или МЦК. Сейчас на рынке большой выбор апарт-комплексов после капитального ремонта или реконструкции, в которых средняя площадь лотов составляет 18-19 квадратных метров. Они реализуются с отделкой и в некоторых проектах со встроенной кухней. Средняя цена в таких проектах составляет 7,7 млн рублей (минимальная от 2,5 млн рублей). Раменка, Даниловский, Покровское-Стрешнево — это районы с максимальными ставками на аренду, которые обладают хорошей транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.

Валерия Цветкова, гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон».

Чтобы квартира успешно сдавалась, в районе должна быть необходимая инфраструктура: кроме дорог и транспортной сети это зоны для прогулок, торговые центры, деловые центры.

Если вы хотите сдавать квартиру семьям с детьми, тогда нужны школы, детские сады, спортивные секции поблизости, и вариант со студией или евродвушкой не подойдет: лучше присмотреть квартиру с несколькими отдельными комнатами. Даже если они крохотные.

Квартиры площадью более 100 квадратных метров и двухуровневые низколиквидные. Конечно, есть арендаторы, готовые заселиться в большую квартиру с богатым убранством, но искать их долго, это свой особый рынок с ограниченным количеством и арендаторов, и собственников.

В ряде объявлений о продаже квартир указывается, что дом попал в программу реновации. Если вы планируете заниматься арендным бизнесом несколько лет, а потом избавиться от жилья в пользу новостройки, то есть смысл брать такую недвижимость. Но надо понимать, речь идет, скорее всего, о третьей очереди реновации, расселение запланировано на 2029-2032 годы.

Юридические риски

Вкладывая деньги в арендный бизнес, инвестор должен заботится и о том, у кого покупает квартиру, и о том, кому он эту квартиру сдает. Риски есть в обоих случаях.

• Проверьте продавца и квартиру. Убедитесь, что продавец не попал под банкротство, информация об этом есть в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Бывшую квартиру банкрота могут принудительно вернуть в конкурсную массу. Вы останетесь без денег и без жилья.
• Поинтересуйтесь, как долго ваш продавец владеет этой квартирой, чтобы избежать проблем из-за предыдущих собственников. Проще всего оспаривают сделки за последние три года. Спустя 10 лет владения вопросов обычно не возникает. Но есть исключение. Если квартира была выморочным имуществом, то есть принадлежала муниципалитету после смерти владельца, а потом мошенники оформили ее на себя и перепродали, то риски пожизненные. Проблема тянется еще с 90-х, до сих пор случается, что муниципалитеты возвращают недвижимость себе, хотя там уже десятый владелец.
• Узнайте, нет ли обременения. Это ипотека, использование маткапитала и наличие детей у собственника, арест жилья. Еще одно частое обременение, о котором почему-то забывают: если в квартире живет арендатор, он сохраняет за собой право на проживание по срокам, указанным в договоре вне зависимости от смены собственника.
• Проверьте своего арендатора. Поиск по базе судебных приставов, системе ГАС «Правосудие», в соцсетях, просто поиск по фамилии в Google — и вы будете понимать, платит ли человек за коммуналку, сидел ли за мошенничество и не состоит ли в клубе пироманов-любителей.
• Обязательно составьте договор, опишите все имущество, застрахуйте жилье. Не забудьте о залоге. У Финтолка есть шпаргалка для арендодателя, как заработать деньги и не лишиться имущества.

Будьте готовы к регулярным мелким ремонтам, замене мебели и техники. Даже у самых аккуратных арендаторов что-то ломается. Это нормально. Если не повезет — придется делать серьезный ремонт и обновлять все имущество в квартире.

Альтернатива: коммерческая недвижимость

Москва — это не только миллионы ищущих жилье граждан, но и центр деловой активности. Бизнес на коммерческой недвижимости может быть даже прибыльнее, чем перепродажа или аренда жилья.

Феликс Блинов, гендиректор инвестиционной группы «РВМ Капитал»:

— Сегодня хорошую капитализацию и доходность демонстрируют складская недвижимость, стрит-ритейл и индустриальная недвижимость. Но стоит отметить, что рынок индустриальной недвижимости сегодня находится еще в стадии формирования, и найти качественный проект для инвестиций не так просто. Если говорить о доходности, то ставки капитализации находятся в районе 12 %. Это тот чистый операционный доход, который инвестор получит за свою инвестицию в первый год. Срок окупаемости такой инвестиции — порядка девяти лет.

Еще один вариант вложения в коммерческую недвижимость — офисные помещения под аренду. Рынок более или менее устаканился, зарубежные компании, которые планировали уходить, уже ушли. Можно присматривать как премиум, так и более бюджетные варианты. Договор с юрлицами обычно заключается на длительный срок, несколько лет. Кроме того, в этой сфере проще выстраивать общение между сторонами: и вы, и они думаете о материальной выгоде, по минимуму нагружая друг друга страданиями личной жизни. Решения ваших арендаторов будут более предсказуемыми, никто не надумает съезжать срочно завтра, потому что бросил муж.

Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group:

— Стоимость офисов класса В+ в деловых локациях столицы составляет 400 000 — 500 000 рублей за квадратный метр. Объем инвестиций зависит от площади и начинается примерно от 40 млн рублей. Окупаемость составляет в среднем 10 лет. Срок окупаемости квартир примерно вдвое больше, чем офисов. Стоимость одно- или двухкомнатной квартиры в районе с нормальной транспортной доступностью, в пределах третьего транспортного кольца — 20-25 млн рублей. Если у инвестора есть средства на покупку двух-трех таких квартир, вместо них выгоднее приобрести одно офисное помещение.

В числе других аргументов эксперт называет более низкие затраты на поддержание помещений: если в арендных квартирах периодически нужно делать ремонт и обновлять мебель и технику, то в офисах — немного подкрасить стены да заменить мелочевку.